Gilleleje: Etape 3 for Kulturhavnen er på Udvikling, By og Lands dagsorden

Når kommunens politiske udvalg “Udvikling, By og Land” mødes torsdag d. 26 april er følgende punkt på dagsorden om “Etape 3  for Kulturhavn Gilleleje”.

Kulturhavn Gilleleje har indsendt ansøgning om opførelse af etape 3, Etablering af blandet bolig, serviceerhverv/detailhandel og plejeboliger. Ansøgningen kræver to dispensationer – én fra lokalplan 15.49 og én fra lokalplan 315.11 og forelægges derfor udvalget.

Der har tidligere været politisk behandling i oktober 2016, med tilrettet projekt i forbindelse med beslutning.

Administrationen indstiller til Udvikling, By og Land:

1. at give dispensationer fra lokalplan 15,49  og 315.11 til Kulturhavn Gilleleje, etape 3.

Punktet ser således ud på dagsorden til mødet d. 26 april 2018 kl. 14.00:

Der har tidligere været politisk behandling i oktober 2016, med tilrettet projekt i forbindelse med beslutning.

Administrationen indstiller til Udvikling, By og Land:

1. at give dispensationer fra lokalplan 15,49  og 315.11 til Kulturhavn Gilleleje, etape 3

Sagsfremstilling

Baggrund

Sagen har senest været behandlet på byrådets mødet den 03.10.2106, hvor der blev truffet beslutning om at give forskellige dispensationer, herunder blandt andet tre dispensationer fra lokaplan 315.11 om byggefelt, taghøjde og tagmateriale.

Efterfølgende har bygherre tilrettet projektet, således at de på byrådsmødet besluttede dispensationer ikke længere er nødvendige, fordi projektet for så vidt angår disse forhold nu ligger indenfor lokalplanen.

I forbindelse med bygherres tilretning af projektet er der imidlertid foretaget nogle byningsmæssige ændringer, og i den forbindelse er der søgt om to nye dispensationer, én fra lokalplan 15.49 og én fra lokalplan 315.11.

Etape 3 er beliggende på den gamle Irma grund og udgør sidste del Kulturhavn Gilleleje. Projektet afslutter ‘karréen’ mod Vestergbrogade og Peter Fjelstrupvej hvor Ellen Mariehjemmet ligger.

Byggeriet udføres i tre etager samt kælder, under en mindre del af bygningen. Der bygges op til det eksisterende plejecenter Ellen Mariehjemmet ved bygningens gavle, og de to bygninger forbindes af en mellembygning i gårdrummet ved Ellen Mariehjemmet og etape 3.

Bebyggelsen er planlagt til at indeholde serviceerhverv, detailhandel og plejeboliger i stueetagen samt private boliger på 1. og 2. sal. Kælder anvendes til teknik og depot.

I projektet etableres 10 nye plejeboliger, stueetagen, samt fællesfaciliteter til plejecentret.

Boligerne på 1. og 2. etage udformes som et-plans rækkehuse med saddeltag. Mod Søborg kanal har boligerne hver en indeliggende altan eller privat tagterrasse. I sydfacaden etableres delvist udkragede altaner til hver bolig. Mod gårdrum etableres en stor ”taghave” i 1. salsniveau, og en svalegang i 2. sals-niveau.

Dispensationer

De to søgte dispensationer vedrører :

1) overskridelse af byggefelt i gårdrummet og mod p-plads ved Ellen Marie-hjemmet

2) udvidelse af Ellen Marie-hjemmet i stueplan.

Ad 1) Overskridelse af byggefelt

Forhold til lokalplan

Projektet er ikke i overensstemmelse med lokalplan 15.49, § 6.2 med tilhørende kortbilag 1, der angiver udlagte byggefelter. I det ansøgte projekt ønskes opført en mellembygning (ny forbindelsesgang/fælleszone) på ca. 60 m² i gårdrummet mellem den eksisterende del af Ellen Marie-hjemmet og den kommende etape 3. Det ønskes endvidere at udvide Ellen Marie-hjemmets sydlige bygningslænge mod øst (ca. 5,5 m) for at skabe en sluttet karré med etape 3. Disse områder er i lokalplanen udlagt som ubebyggede arealer.

Naboorientering

Ansøgningen om disse dispensationer har ikke været sendt i naboorientering. Det skyldes, at administrationen vurderer, at en naboorientering er af underordnet betydning for ejer/brugere i lokalplanområdet. Det vurderer administrationen, fordi der; 1) er tale om en mellembygning, som ligger i et lukket gårdområde og derfor ikke er synlig udefra eller påvirker andre ejendomme i området i form af indbliks-, skyggegener eller lignende, og 2) der er tale om en mindre forlængelse af en bygningslænge, som mod nord vender ind mod det lukkede gårdområde og mod syd vender ud mod parkeringsplads og derfor ikke påvirker andre ejendomme i området i form af indbliks-, skyggegener eller lignende.

Administrationens vurdering

Det ansøgte vurderes ikke at være i strid med principperne i lokalplanen. Mellembygningen ligger i et lukket gårdrum, og udvidelsen i den sydlige længe ligger ud mod parkeringsplads. Ingen af tilbygningerne påvirker således andre ejendomme i området.

Begge dele tilgodeser anvendelsen af af Ellen Mariehjemmet som plejehjem.

Ad 2) Udvidelse af Ellen Marie-hjemmet i stueplan

Forhold til lokalplan

Projektet er ikke i overensstemmelse med Lokalplan 315.11, § 3, stk. 5, delområde 3:

Mod torvet må stueplan kun anvendes til publikumsrettede serviceerhverv og detailhandel.

Stueplanet i resten af området må kun anvendes til centerformål som detailhandel, publikumsrettede serviceerhverv og for en mindre del offentlige formål som plejecenter. (administrationens understregning)

Det samlede areal i stueplan i etape 3 udgør 1485 m² og heraf ønskes 645 m² til udvidelse af Ellen Marie-hjemmet. Det vurderes derfor, at udvidelsen er mere end ’en mindre del’ som beskrevet i lokalplanens bestemmelse.

Naboorientering

Dispensationsansøgningen har været i naboorientering. Administrationen har ikke modtaget indsigelser, men alene tilkendegivelser om ingen bemærkninger.

Administrationens vurdering

Det er administrationens vurdering, at det ikke er i strid med lokalplanens principper at reducere erhvervsarealet, da formålet med anvendelsesbestemmelserne er at “sikre, at der kommer den blanding af forskellige byformål, som skal resultere i et levende og attraktivt bymiljø.”

Administrationen vurderer endvidere, at udvidelsen af Ellen Marie-hjemmet i stueetage og ikke på 1. og 2. etage giver de bedst mulige tilgængelighedsforhold og sammenhænge internt i plejecentret. De fleste af de nye plejeboliger orienteres mod vest ind mod gårdrummet og de nuværende plejeboliger, hvorved der skabes en sammenhæng i brugen af bygningen.

Administrationens samlede vurdering er at der kan gives en byggetilladelse til etape 3, med de ovenfor beskrevne dispensationer.

LovgrundlagLokalplan 15.49, ‘Gilleleje Bymidte’, 1990

Lokalplan 315.11, ‘For et område til centerformål i Gilleleje

Planloven, § 19 og § 20

Høringsperiode og høringsparterHøringsperiode: 28.03.2018 til den 13.04.2018

Høringsparter: Ansøger, Ejere og brugere af ejendomme indenfor lokalplanområdet, Naboer til det lokalplanlagte område, Gilleleje Handels- & Turistforening, Foreningen ’Pas på Gilleleje’

Bilag